Главная страница
Навигация по странице:

  • Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 7 Тема 4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 7 Тема 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 9

  • Тема 7. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 11 Тема 8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 13

  • Тема 11. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 20 Тема 12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 21 Литература 22 Приложение 23

  • Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Тема 2. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Незавершенное строительство.

  • Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости

  • оценка недвижимости. Конспект лекций по курсу Экономика недвижимости Содержание курса Раздел I. Недвижимое имущество и его виды 2 Тема понятие и признаки недвижимости 2


    Скачать 1.03 Mb.
    НазваниеКонспект лекций по курсу Экономика недвижимости Содержание курса Раздел I. Недвижимое имущество и его виды 2 Тема понятие и признаки недвижимости 2
    Анкороценка недвижимости.doc
    Дата18.04.2018
    Размер1.03 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаоценка недвижимости.doc
    ТипКонспект
    #16043
    страница1 из 15
      1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15

    Конспект лекций по курсу «Экономика недвижимости»
    Содержание курса

    Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ 2

    Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ 2

    Тема 2. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 4

    Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости 5

    Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 7

    Тема 4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 7

    Тема 5. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 9

    Раздел III. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 10

    Тема 6. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ НА НЕЕ ВЛИЯЮЩИЕ 10

    Тема 7. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 11

    Тема 8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 13

    Тема 9. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ (ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ) 14

    Тема 10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 16

    Тема 11. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 20

    Тема 12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 21

    Литература 22

    Приложение 23


    Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ




    Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ


    Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

    В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации1 в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

    К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:

    «1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

    2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

    В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

    По происхождению различают объекты недвижимости:

    • созданные природой без участия человека;

    • являющиеся результатом труда человека;

    • созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

    Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

    Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.

    В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….»2.

    С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.1).

    Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные объекты недвижимости (постройки), обладают родовыми признаками:

    1. Стационарность, неподвижность;

    2. Материальность - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;

    3. Долговечность.

    Кроме родовых выделяют и частные признаки: разнородность, уникальность, неповторимость и др.


    Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

    Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.

    Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.2).

    Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

    Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

    Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации (нормальный и индивидуальный физический износ).

    Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

    Внешний (экономический) износ – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

    Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

    Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1.2).






    *Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий

    **Отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д. Может быть больше или меньше, чем фактический возраст

    Рис. 1.2. Срок жизни объекта недвижимости

    Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

    • приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);

    • владение и пользование в определенном периоде;

    • управление объектом;

    • извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

    • распоряжение собственностью;

    • множественная смена собственников, владельцев, пользователей;

    • распоряжение вещными правами на объект;

    • изменение функционального назначения объекта;

    • прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;

    • конец экономической жизни объекта;

    • государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).

    Тема 2. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


    До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрос­лый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды — составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

    2.1. Классификация объектов недвижимости в соответствии с ОКОФ


    В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декаб­ря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов — ОК 013-94 (ОКОФ).

    Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характери­стик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости.

    Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строитель­но-архитектурные объекты, назначением которых является соз­дание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

    В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необ­ходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудо­ванием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электри­ческого освещения и внутренние телефонные и сигнализацион­ные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

    Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, — котлами, генераторами, станками, машинами, ап­паратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудо­вания. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

    Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строи­тельные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.). В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

    Жилища. К данному подразделу относятся здания, предна­значенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исто­рические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мас­терские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводствен­ного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и трактор­ные прицепы, железнодорожные специализированные и пере­оборудованные вагоны, основным назначением которых являет­ся выполнение производственных функций (вагоны-лаборато­рии, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными пред­приятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

    Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декора­тивные и озеленительные насаждения всех видов; искусст­венные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для науч­но-исследовательских целей. Объектом классификации дан­ного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприя­тия и т. п.

    Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учитывается в рамках ОКОФ.

    Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).

    2.2.Классификация земельных участков


    Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

    • текущее использование земельного участка — режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предна­значенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода:

    • земельный участок в обороте — режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

    При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитывают­ся участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериаль­ных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

    В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

    2.3. Общая классификация объектов недвижимости


    1. Естественные (природные) объекты – «недвижимость по природе»

      1. Земельный участок (земельный участок в обороте; текущее использование земельного участка)

      2. Лес и многолетние насаждения

      3. Обособленные водные объекты

      4. Участки недр

    2. Искусственные объекты (постройки)

      1. Жилые (малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной этажности, высотный дом, кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом)

      2. Коммерческие (офисы, рестораны, магазины и торговые комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс)

      3. Общественные (специальные) здания и сооружения3:лечебно-оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, специальные – административные, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

      4. Инженерные сооружения (коммуникационные, транспортные, мелиоративные и т.п. )

    Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относятся к незавершенным объектам строительства.

    Тема 3. Земельный участок как основа недвижимости


    Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

    Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

    Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

    В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

    1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

    2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

    3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

    4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

    5. Код классификатора земель.

    6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

    7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

    8. Вид земельного права (собственность).

    9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

    10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

    Паспорт земельного участка должен содержать:

    1. экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

    2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

    3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

    4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

    5. общую стоимость земельного участка и строений;

    6. налог на стоимость объекта недвижимости;

    7. инженерно-технические характеристики;

    8. экологические показатели;

    9. градостроительные характеристики — функциональная зона, планировочная зона и др.;

    10. залежи полезных ископаемых.

    Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

    Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка4. Однако не все земли могут быть изъяты5.

    Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

    Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован)6 в силу чрезвычайных обстоятельств.

    Земельный участок принудительно изымается у собственника7 в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу8.

    Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий9:

    1. земли сельскохозяйственного назначения;

    2. земли поселений;

    3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

    4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

    5. земли лесного фонда;

    6. земли водного фонда;

    7. земли запаса.


    Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

    Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения земельные доли (паи) и права на них.

    Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

    • порядок предоставления или изъятия земельного участка;

    • права и обязанности землепользователя;

    • налогообложение, плату за землю;

    • санкции за нарушение земельного законодательства

    Землеустройство – это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства, установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

    Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется ФЗ «О землеустройстве» 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

    Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях10:

    • изменения границ объектов;

    • предоставления и изъятия земельных участков;

    • определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

    • перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

    • выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.



      1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15
    написать администратору сайта