Главная страница
Навигация по странице:

  • Основы инжиниринга при воспроизводстве недвижимости

  • ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ИЗУЧЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ

  • Структура выполнения самостоятельной работы в семестре

  • Вопросы для самостоятельной подготовки по темам лекций

  • Консультативный инжиниринг

  • ТЕМЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ Тема 1 Общие сведения о недвижимости. Рынок земли и недвижимости в городской экономике

  • Тема 2. Управление службами ЖКХ Коммунальная инфраструктура. Основные понятия

  • Основные экономические характеристики жилищно-коммунального комплекса

  • Инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс

  • Принципы организации работы предприятий коммунальной инфраструктуры

  • Естественная монополия в коммунальном секторе

  • Жилищные платежи и проблема их установления

  • Помощь при оплате жилья и коммунальных услуг

  • Формирование социального жилищного фонда

  • Управление жилищным фондом

  • Тема 3 Жилищная экономика и жилищная политика

  • Вопросы для подготовки к экзамену по дисциплине «Основы инжиниринга при воспроизводстве недвижимости»

  • Список основной и дополнительной литературы

  • Инжиниринг - лекции 2. Методические указания по самостоятельной работе для студентов по специальности 270115 Экспертиза и управление недвижимостью


    НазваниеМетодические указания по самостоятельной работе для студентов по специальности 270115 Экспертиза и управление недвижимостью
    АнкорИнжиниринг - лекции 2.doc
    Дата19.12.2017
    Размер135 Kb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаИнжиниринг - лекции 2.doc
    ТипМетодические указания
    #8274


    Министерство образования и науки Российской федерации

    Федеральное ГОСУДАРСТВЕННОЕ бюджетное ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

    «РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»


    Утверждено

    на заседании кафедры ГСХ

    « 6 » октября 2012 г.

    Основы инжиниринга при воспроизводстве недвижимости

    Методические указания по самостоятельной работе

    (для студентов по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»)


    г. Ростов-на-Дону, 2012 г.
    Основы инжиниринга при воспроизводстве недвижимости: методические указания по самостоятельной работе для студентов очной формы обучения - Ростов-н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2012. – 28 с.


    ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ИЗУЧЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ

    Дисциплина « Основы инжиниринга при воспроизводстве недвижимости» является одной из специальных дисциплин, формирующих профессиональные знания и умения бакалавра по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью ».

    Цель изучения дисциплины – формирование у студентов теоретических знаний в области инжиниринга при воспроизводстве недвижимости и приобретение практических навыков по их использованию.

    В задачи изучения дисциплины входят приобретение знаний и умений необходимых для успешной работы в качестве руководителя.
    Структура выполнения самостоятельной работы в семестре


    №п/п


    Наименование работы

    Распределение объема часов по форам обучения








    1

    Усвоение текущего материала: самостоятельное изучение лекционного курса на базе рекомендуемой литературы









    2

    Выполнение домашних заданий; изучение методических указаний и пособий в период подготовки к практическим занятиям








    3

    Подготовка к экзамену путём изучения пройденного теоретического материала и практического курса в соответствии с тематикой экзамена.







    Всего часов









    Вопросы для самостоятельной подготовки по темам лекций

    Тема 1 «Понятие об инжиниринге»

    Контрольные вопросы

    1. Этапы развития инжиниринга.

    2. Опыт развития инжиниринга в России
    Тема 2 «Основные принципы инжиниринга»

    Контрольные вопросы

    1. Логико-временная связь функций инжиниринга

    2. Структура функций инжиниринговой и управляющей структур
    Тема 3. «Инвестиционно-строительный инжиниринг»

    Контрольные вопросы

    1. Предпроектный и проектный инжиниринг

    2. Технологический инжиниринг

    3. Стоимостной и финансовый инжиниринг

    4. Производственный инжиниринг


    Тема 4 «Виды инженерно-технических услуг»

    Контрольные вопросы

    1. Консультативный инжиниринг

    2. Технологический инжиниринг

    3. Строительный и общий инжиниринг


    Тема 5. «Основные положения системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда»

    Контрольные вопросы

    1. Система технической эксплуатации зданий

    2. . Содержание системы технической эксплуатации зданий


    Тема 6. «Понятия и виды ремонтных работ»

    Контрольные вопросы

    1. Виды ремонтов зданий

    2. Виды работ при различных видах ремонта зданий


    Тема 7. «Система ремонтов. Планирование ремонта»

    Контрольные вопросы

    1. Плановые осмотры жилых зданий.

    2. Общие осмотры жилых зданий.

    3. Продолжительность эксплуатации элементов жилого здания.

    4. Контроль за ходом работ текущего ремонта.


    Тема 8. «Классификация жилищного фонда»

    Контрольные вопросы

    1. Группы капитальности зданий.

    2. Сроки службы зданий.

    3. Физический и моральный износ зданий.


    Тема 9. «Стандарты эксплуатации жилищного фонда»

    Контрольные вопросы

    1. Группы стандартов эксплуатации жилищного фонда

    2. Дифференцированный подход к определению потребности в работах по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда


    Тема 10. «Обеспечение режимов и техническое содержание помещений зданий»

    Контрольные вопросы

    1. Допущения и ограничения при содержании помещений зданий

    2. Контроль за соблюдением режимов содержания помещений зданий



    ТЕМЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ

    Тема 1 Общие сведения о недвижимости. Рынок земли и недвижимости в городской экономике

          1. Сфера недвижимости является одной из существенных составляющих в любой экономической структуре. Факти­чески без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда и рынок капитала сами вряд ли могут существовать (банки, инвестиционные компании, биржи сами приобретают и арендуют помещения, необходимые для их деятельности).

    Еще более значимой сфера недвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленное предприятие не может существовать без такого материального дополнения, как здания и сооружения.

          1. Развитый рынок недвижимости является сильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской эконо­мики. За развитием рынка недвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционной и эсте­тической привлекательности города. Недвижимость и организация ее оборота (рынок недвижимости) - чрезвычайно важ­ные компоненты городской экономики.

          2. Понятие недвижимости выступает как двуединое: с одной стороны, это материальная собственность со всеми ее физическими свойствами и характеристиками, а с другой - нематериальная собственность или право собственности.

    Недвижимость - это земельные участки, и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствую­щие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Недра и воз­душное пространство принадлежат полностью государству.

          1. Основными признаками недвижимости как товара являются: недвижимость стационарна, непотребляема и долго­вечна. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Право собственности на недвижимость не носит абсолютного характера и ее оборотоспособность ограничена. Отсюда вытекает то, что комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права.

          2. Самое главное, что определяет рынок недвижимости, это оборот недвижимости, т.е. возможность перехода объек­тов недвижимости от одних к другим. Оборот недвижимости не может происходить сам по себе, его необходимо регулиро­вать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости. Сегменты рынка недвижимости - это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.

          3. Права на объекты недвижимости могут выступать в качестве товара только благодаря системе регистрации прав, которая поэтому является стержнем рынка недвижимости. В мировой практике существуют две принципиально различные системы регистрации - регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с которым выделяют титульные системы регистрации (регистрация прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок).

          4. Основными мерами по реализации государственной политики в сфере городской земли и недвижимости являются: разграничение прав собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муници­пальными образованиями; создание государственной кадастровой системы учета единых объектов недвижимости; совер­шенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; введение единого налога на недвижимость и др.


    Тема 2. Управление службами ЖКХ

    Коммунальная инфраструктура. Основные понятия

    Коммунальная инфраструктура (коммунальный сектор городской экономики) включает в себя ряд подсистем: жилищно-коммунальный комплекс (ЖКХ), (бюджетный) сектор, сектор благоустройства. Особенностями коммунальной инфраструктуры являются:

    а) блага, производимые предприятиями коммунального хозяйства, относятся к категориям локальных и социально значимых благ;

    б) сложная система взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг;

    в) монопольное положение большинства предприятий комплекса на локальных рынках.
    Основные экономические характеристики жилищно-коммунального комплекса

    По объемам реализации продукции эта отрасль экономики, по существу, входит в ведущую тройку после газовой и нефтяной отраслей. Но жилищно-коммунальный комплекс относительно равномерно рассредоточен по всей территории страны, поэтому как нечто масштабное и единое часто не воспринимается.

    Жилищно-коммунальный комплекс в настоящее время характеризуется крайней неразвитостью рыночных конкурентных механизмов хозяйствования, затратной системой ценообразования, большой и нерациональной энергоемкостью. Преобладание административной системы хозяйствования и неполное (в первую очередь бюджетное) финансирование лишают предприятия ЖКХ стимулов к сокращению непроизводительных затрат.
    Финансово-экономическое и техническое состояние предприятий ЖКХ

    Жилищно-коммунальный комплекс в значительной мере является заложником завышенных социальных обязательств государства. Сектор характеризуется крайней неразвитостью рыночных конкурентных механизмов хозяйствования, затратной системой тарифного регулирования предприятий-монополистов, большой и нерациональной энергоемкостью. Техническое состояние основных фондов ЖКК характеризуется критически высокой степенью износа.
    Инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс

    Потенциальная инвестиционная привлекательность отрасли базируется на практически гарантированном сбыте продукции и на формализованных прозрачных правилах ценообразования (регулирования) монополий, что позволяет минимизировать риски инвестора.

    Задача состоит в том, чтобы осуществляемые уже сегодня текущие платежи, покрывающие неэффективность комплекса, превратить в инвестиционные ресурсы. Это не требует повышения тарифов для потребителей, это задача повышения эффективности бизнеса в секторе.
    Принципы организации работы предприятий коммунальной инфраструктуры

    Базовые принципы организации развития коммунальной инфраструктуры могут быть сформулированы следующим образом:

      • строительство локальных (внутриплощадочных) инженерных сетей для подключения к объектам коммунальной инфраструктуры должно производиться каждым конкретным застройщиком с использованием кредитных и других инвестиционных схем;

      • инженерное обеспечение земельных участков магистральными и разводящими сетями под жилищное и иное строительство это также фактор конкурентоспособности и инвестиционной привлекательности города;

      • развитие и модернизация имеющихся объектов коммунальной инфраструктуры для обеспечения ресурсами новых потребителей может производиться за счет перечисленных выше источников, а также за счет включения расходов в тарифы на соответствующие услуги и за счет средств местных бюджетов, в том числе за счет привлеченных заемных ресурсов с возможностью впоследствии использовать для их возврата перечисленные источники.


    Естественная монополия в коммунальном секторе

    В коммунальном секторе работает большое число организаций, занимающих монопольное положение на локальном рынке товаров и услуг. Федеральный закон от 17 августа 1995 года № 147-ФЗ «О естественных монополиях» дает следующее определение: «Естественная монополия – состояние товарного рынка, при котором удовлетворение спроса на этом рынке эффективнее в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства (в связи с существенным понижением издержек производства на единицу товара по мере увеличения объема производства), а товары, производимые субъектами естественной монополии, не могут быть заменены в потреблении другими товарами, в связи с чем спрос на данном товарном рынке на товары, производимые субъектами естественных монополий, в меньшей степени зависит от изменения цены на этот товар, чем спрос на другие виды товаров».
    Жилищные платежи и проблема их установления

    В рыночном секторе уровень арендной платы определяется в первую очередь соотношением спроса и предложения и достаточно точно отражает потребительские качества жилища, включая его местоположение.

    В социальном жилищном фонде не ставится задача извлечения прибыли, поэтому ситуация, когда в эксплуатации дли­тельное время находится жилье, затраты на содержание которого не покрываются арендной платой и иными платежами нанимателя, является достаточно типичной.
    Помощь при оплате жилья и коммунальных услуг

    Основной формой помощи гражданам при оплате жилья и коммунальных услуг являются так называемые субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг (жилищные субсидии), величина которых зависит от дохода домохозяйства.

    Величина предельно допустимой доли расходов, связанных с пользованием жилым помещением, в доходе семьи является в первую очередь результатом некоторого консенсуса в обществе относительно того, что является «допустимым», а также того, какие именно расходы подлежат субсидированию (в большинстве субъектов РФ он установлен в диапазоне 18.. .20 % от совокупного дохода семьи).
    Формирование социального жилищного фонда

    Общим признаком, характерным для всех форм социального жилья, является использование административных процедур при его распределении. Вторым характерным признаком является субсидирование социального жилья из общественных финансов.

    Сокращение доли социального жилищного сектора является общей тенденцией последних десятилетий.
    Управление жилищным фондом

    Управление жилищным фондом – это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования. Объектом управления всегда является конкретный жилой дом или совокупность жилых домов.
    Тема 3 Жилищная экономика и жилищная политика

          1. Масштабы жилищного сектора городской экономики обычно характеризуются, по крайней мере, тремя основными показателями: долей жилищного фонда в стоимости основных фондов или национального богатства; долей расходов городского бюджета, связанной с жилищным сектором; долей жилищных и жилищно-коммунальных расходов в бюджете среднестатистического домохозяйства.

          2. Одна из важных особенностей предложения жилья - его инерционность. Поэтому на практике цены в краткосрочной перспективе не вырастают настолько, насколько они должны были бы вырасти согласно экономической теории, потому что начинает действовать другая особенность рынка - возможность отложенного спроса. Кроме того, следует учитывать, что основная масса жилищного фонда представляет собой уже используемое жилье. Поскольку существенную роль играет не только соотношение спроса и предложения, но и ожидания продавцов и покупателей, рынок жилья подвержен "раскачиванию".

          3. В жилищной экономике принято разделять рынок жилья как совокупности жилых единиц, физически присутствующих на рынке, и рынок жилищных услуг как некой совокупности благ, "генерируемых" жилой единицей (защищенность от непогоды и возможность пребывания в комфортных условиях, и т.д.).

          4. Исследования доступности жилья имеют чрезвычайно важное значение, в частности, при разработке механизмов ипотечного жилищного кредитования. Наиболее простым индикатором доступности жилья, широко используемым в меж- страновых и межгородских сравнениях, является соотношение рыночной стоимости некой стандартной жилой единицы (например, для России - квартиры площадью 54 кв. м) и годового дохода средней семьи (в нашем примере - семьи из трех человек).

    Банки, рассчитывая сумму кредита, на которую может претендовать заемщик, как правило, исходят из того, что еже­месячная выплата не должна составлять более 30 процентов семейного дохода (сложившийся общемировой стандарт).

          1. Меры в области жилищной политики разрабатываются и реализуются исходя из анализа: изъянов рынка, (напри­мер, риск недоинвестирования); сравнительной эффективности различных видов субсидии; внешних эффектов существования социального жилищного сектора.

    Наиболее распространенными направлениями регулирования государством жилищной политики являются: установление стандартов; административное регулирование арендной платы; субсидирование организаций, занимающихся строи­тельством и эксплуатацией жилья; учет жилищных проблем при комплексном территориальном планировании.

    Вопросы для подготовки к экзамену по дисциплине «Основы инжиниринга при воспроизводстве недвижимости»

    1. Определение понятия «инжиниринг»

    2. История инжиниринга

    3. Функции инжиниринга

    4. Жизненные циклы проекта, продукта и инжиниринга

    5. Классификация видов, форм и методов осуществления инжиниринга

    6. Логико-временная связь функций инжиниринга

    7. Структура функций инжиниринговой и управляющей структур

    8. Принципы инжиниринга

    9. Инвестиционно-строительный инжиниринг

    10. Комплексный инжиниринг

    11. Предпроектный и проектный инжиниринг

    12. Инжиниринг управления проектами

    13. Информационно-технологический инжиниринг

    14. Реинжиниринг

    15. Консультативный инжиниринг

    16. Технологический инжиниринг

    17. Строительный и инжиниринг

    18. Преимущества инжиниринга

    19. Система технической эксплуатации зданий

    20. Техническое обслуживание здания

    21. Текущий ремонт здания

    22. Виды работ по текущему ремонту здания

    23. Капитальный ремонт здания

    24. Виды работ по капитальному ремонту здания

    25. Комплексный капитальный ремонт

    26. Выборочный капитальный ремонт

    27. Требования к содержанию квартир

    28. Приемка работ при ремонте зданий

    29. Плановые и общие осмотры жилых зданий

    30. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации

    31. Классификация жилищного фонда

    32. Физический износ зданий и сооружений

    33. Уровни стандарта эксплуатации жилищного фонда

    34. Техническое обслуживание подвалов

    35. Содержание чердаков

    36. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток

    37. Внешнее благоустройство зданий и территорий

    38. Летняя уборка придомовых территорий

    39. Зимняя уборка придомовых территорий

    40. Санитарная уборка, сбор и вывоз мусора

    41. Озеленение территорий


    Список основной и дополнительной литературы:

    1. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р)

    2. Справочник современного инженера ЖКХ / Ю.Г. Андриади и другие. – Ростов-н/Д: Феникс, 2005.- 352с.

    3. Инвестиционно-строительный инжиниринг. Справочное пособие / А.В.Гинзбург, И.И.Мазур, В.Д.Шапиро – М: Экономика, 2007. – 1216с.

    4. Системотехника в строительстве / А.А. Гусаков – М.: Стройиздат, 1996

    5. Управление инвестициями (в 2-х тт). / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро. – М.: Высшая школа, 1998. – 928с.

    6. Консультационные услуги в России. Справочное пособие для менеджеров и предпринимателей / А.П.Посадский – М.: Финстатинформ 1995. – 176 с.



    написать администратору сайта