Главная страница
Навигация по странице:

  • Содержание ВВЕДЕНИЕ

  • Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки Понятие недвижимости

  • 1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости

  • Проектирование улучшений.

  • Изготовление (возведение, строительство) улучшений

  • Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право.

  • Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием

  • Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта

  • Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов

  • 1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды

  • Природные компоненты недвижимости

  • Учебник. Московская финансовопромышленная академия


    НазваниеМосковская финансовопромышленная академия
    АнкорУчебник.doc
    Дата12.02.2018
    Размер0.8 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаУчебник.doc
    ТипРеферат
    #12621
    страница1 из 10
      1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


    Московская финансово-промышленная академия

    Мирзоян Н.В.

    Управление и оценка

    недвижимости

    Москва

    УДК 332.6

    ББК 65.422.5

    М 521

    Мирзоян Н.В., Управление и оценка недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2009. – 250 с.

    © Мирзоян Н.В., 2009 г.

    © Московская финансово-промышленная академия, 2009 г.

    Содержание


    ВВЕДЕНИЕ
    Не секрет, что от того, насколько профессионально осуществляется управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

    Большинство владельцев недвижимости уже осознали, что для получения максимального дохода необходимо привлекать профессиональных специалистов, берущих на себя ответственность за создание, развитие и доходность объекта коммерческой недвижимости.

    Управление недвижимостью - это сложный и многогранный процесс, направленный на наиболее эффективное использование объектов недвижимости и извлечение максимальной прибыли.

    Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

    Крупнейшим собственником в Российской Федерации остается государство. Оценка стоимости объектов государственного имущества и прав пользования им является необходимым условием эффективного управления государственной собственностью. В случае совершения сделок с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично государству, проведение оценки является обязательным.

    Юридические и физические лица также заинтересованы в услугах оценки при определении стоимости земли и строений при спорах в суде, при заключении договора страхования недвижимости, а при совершении многих операций с недвижимостью заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным.

    На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в условиях рыночной экономики профессии управляющего и оценщика являются все более востребованными.

    Данное учебное пособие имеет своей целью обобщить существующий теоретический материал в области управления и оценки стоимости недвижимости и показать применение теоретических методов на практических примерах.
    Глава 1. Недвижимость как объект управления и оценки


      1. Понятие недвижимости

    Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

    Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса (ст.130) отражены на рис. 1.1.


    Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса
    Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

    • прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

    • законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

    • удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

    • возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости).

    Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

    Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

    • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

    • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

    • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

    • стационарные сооружения благоустройства территории участка;

    • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

    • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.


    1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости

    Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз) [17]:

    1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

    2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

    3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

    4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

    5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

    В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

    6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

    Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

    Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

    7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

    Очевидно, что некоторые фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел проекта создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

    1.3 Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды

    В состав недвижимости входят: природные («земельный участок») и рукотворные компоненты («улучшения»).

    Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

    - «свободные земельные участки», т.е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых.

    - «земля с улучшениями», т.е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

    Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами [10].

    К характеристикам земельного участка относятся:

    - форма — прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;

    - размер площади (в гектарах — для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в сотках – сотнях квадратных метров – для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах – для городской планировки и застройки);

    - размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;

    - глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);

    - топографические параметры — неровности поверхности — уклоны и холмы, выступающие над поверхностью скалы и камни, водоемы и русла потоков;

    - геологические параметры — состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;

    - наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревья и кустарники).

    Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения, удаленность участка от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и источников экологически вредных воздействий. Значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).

    Земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

    - зонирования территории — размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);

    - охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);

    - ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

    Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

    - участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);

    - прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;

    - участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;

    - участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;

    - участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;

    - участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).

    Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

    Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы [30]. Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в Государственном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспечивают характеристику основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, включая описание всех компонентов в составе последних.

    Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения на основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки. При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и мировом рынках.

    Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды [2].

    Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен прежде всего на землях лесного фонда [12]:

    Леса подразделяются на три группы:

    - леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий (памятники природы, заповедники, национальные парки) ;

    - леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;

    - леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся на освоенные и резервные.
      1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
    написать администратору сайта