Главная страница
Навигация по странице:

  • Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

  • При визуальном осмотре необходимо

  • По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

  • Описание объекта оценки при составлении отчета.

  • Описание земельного участка и прилегающих территорий

  • Описание здания (сооружения)

  • Список использованной литературы

  • Учебник. Московская финансовопромышленная академия


    НазваниеМосковская финансовопромышленная академия
    АнкорУчебник.doc
    Дата12.02.2018
    Размер0.8 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаУчебник.doc
    ТипРеферат
    #12621
    страница10 из 10
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

    Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

    • данные о юридическом положении объекта;

    • данные о физических характеристиках объекта;

    • данные о состоянии земельного участка;

    • данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

    • данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

    • данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

    Источники внутренней информации:

    • интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

    • внутренняя документация;

    • осмотр и техническая экспертиза объекта.

    Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

    Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

    • юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

    • технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

    • данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

    Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

    Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

    Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

    Осмотр объекта.

    Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

    Перед началом осмотра следует:

    • ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

    • провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

    Изучение технической документации позволяет установить:

    • основные изменения, внесенные в проект;

    • проводилась ли реконструкция;

    • даты текущих и капитальных ремонтов;

    • аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

    Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

    При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

    Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

    Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

    При визуальном осмотре необходимо:

    • провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

    • зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

    Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

    По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

    Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

    Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

    Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

    При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

    Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

    Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

    Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

    • размеры земельного участка;

    • форма земельного участка;

    • рельеф и почвы;

    • землепользование.

    Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

    • наименование объекта;

    • год постройки;

    • дату последнего капитального ремонта;

    • общую площадь;

    • полезную площадь;

    • количество этажей;

    • описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

    • описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

    При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

    Список использованной литературы

    1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

    2. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

    3. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (с изм. и доп.).

    4. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).

    5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256

    6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255

    7. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254

    8. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО№4)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508

    9. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

    10. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

    11. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

    12. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

    13. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

    14. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р). – Приказ Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312.

    15. Общественные здания – 2007 (ОЗ-2007). Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007. В уровне цен на 01.01.2007 года.

    16. Межрегиональный информационно–аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». КО–ИНВЕСТ, № 69, октябрь 2009 г.Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru

    17. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.1. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2010.

    18. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.

    19. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.

    20. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 432с.

    21. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 344с.

    22. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560с.

    23. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2009. – 224с.

    24. Статьи на информационных порталах www.ocenchik.ru, www.appraiser.ru, www.labrate.ru и т.д.


    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
    написать администратору сайта