Главная страница
Экономика
Финансы
Математика
Начальные классы
Биология
Информатика
Медицина
Дошкольное образование
Сельское хозяйство
Ветеринария
Воспитательная работа
Вычислительная техника
История
Логика
Философия
Этика
Религия
Физика
Политология
Социология
Языкознание
Языки
Право
Юриспруденция
Русский язык и литература
Другое
Промышленность
Энергетика
образование
Строительство
Доп
Физкультура
Технология
Классному руководителю
Связь
Автоматика
Электротехника
Геология
Иностранные языки
Логопедия
География
Химия
Искусство
Культура
Экология
ИЗО, МХК
Казахский язык и лит
Директору, завучу
Школьному психологу
Обществознание
Социальному педагогу
Языки народов РФ
ОБЖ
Музыка
Механика
Астрономия
Украинский язык
Психология

Учебник. Московская финансовопромышленная академия


НазваниеМосковская финансовопромышленная академия
АнкорУчебник.doc
Дата12.02.2018
Размер0.8 Mb.
Формат файлаdoc
Имя файлаУчебник.doc
ТипРеферат
#12621
страница5 из 10
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
Глава 3. Управление недвижимостью

3.1. Концепции управления недвижимостью

Исхо­дя из общих закономерностей функционирования недвижи­мости во времени, можно утверждать [34]:

1. В начале жизненного цикла стоимость объекта недвижимости максимальна, в конце жизненного цикла стоимость объекта недвижимости минимальна.

2. Потребительские характеристики объекта недвижимости воплощены в его физических компонентах. Следовательно, ре­альная потребительская стоимость его может быть опре­делена с помощью обследования и экспертизы. Причем она формируется с учетом потребительских предпочтений.

3. На изменение стоимости влияют условия воспроизводства, т.е. создание аналогичных объектов недвижимости тре­бует все меньше затрат труда.

4. Процесс изменения стоимости в использовании:

— для недвижимости — «блага» фактически совпадают с динамикой стоимости;

— для недвижимости — «товара» и недвижимости — «ис­точника дохода» в связи с тем, что они находятся на соответствующем рынке, определение стоимости дол­жно производиться на основании экспертизы, но при этом нужно учитывать влияние динамики местополо­жения. При изменении вида использования объекта не­движимости на различных этапах жизненного цикла появляются новые факторы, и стоимость в использова­нии переходит на другую «динамическую траекторию» с изменившимися параметрами.

Общая динамика рыночной стоимости будет относительно спокойная, более активной — динамика дохода, а самыми изменчивыми будут стоимостные эквиваленты объектов — товаров (т.е. рыночные цены), которые нужно определять с использованием экспертиз.

Выполняемые экспертизы подразделяются на три группы:

1. Технические — экспертиза физических компонентов объекта; экспертиза анализа технических параметров воспроизвод­ства объектов (состав и производительность используе­мых машин и механизмов, технологий, пропорций живо­го и овеществленного труда).

2. Экономические — все виды анализа стоимостной (денеж­ной) оценки факторов влияния (колебания рыночной конъ­юнктуры, параметры финансовой системы, уровень на­логообложения, виды рисков и т.п.).

3. Местоположения — экспертиза инфраструктур, экономи­ки, зонирования, топографии, описания границ, государ­ственного регулирования и т.п.

С учетом вышеизложенного задачу управления недвижи­мости можно сформулировать как экономическую интерпре­тацию управление влиянием всех существующих факторов на объект не­движимости в конкретный момент жизненного цикла.

Система определения стоимостного эквивалента будет функционировать лишь в результате использования систем­ного подхода к управлению и анализа недвижимости и факторов. Которые влияют на стоимость недвижимости.

В практике западных стран такая концепция получила на­звание сервейшга (от анг. survеу — обследование, инспектирование). Сервейинг представляет собой реали­зацию системного подхода к развитию и управлению недви­жимостью. Он включает все виды планирования (генераль­ное, стратегическое, оперативное) в целях эффективного фун­кционирования недвижимости, а также мероприятия, связан­ные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечиваю­щих получение максимального эффекта.

Концептуальная модель управления недви­жимостью представлена на рис. 3.1.

Рассматривая концептуальную модель, можно сделать следующие выводы:

1. Недвижимость объединяет в себе объекты, относящиеся к экономическим благам (здания, строения, сооружения), и блага, представляющие собой продукт природы (земель­ные ресурсы). Недвижимость играет роль как предмет по­требления, товар и источник дохода. Она является един­ственным из экономических благ, ценность которого оп­ределяется потребительскими свойствами конкретного объекта и характеристиками местоположения. Совокуп­ность присущих недвижимости специфических свойств по­зволяет выделить экономику недвижимости в самостоя­тельную отрасль экономической науки.

2. Главными отличительными чертами недвижимости (не­движимого имущества) являются принадлежность к ве­щам и неразрывная связь с землей.

3. Эти важнейшие признаки недвижимости служат основой ее экономического анализа, цель которого — определе­ние стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Важную роль играет вид использова­ния объектов недвижимости, так как стоимость каждого из них представляет собой стоимость в использовании. Являясь экономическим благом, недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами, важнейшее место принадлежит полезности.

4. В экономике недвижимости стоимостный эквивалент рассматривается в динамике на протяжении всего жизненного цикла
Понятие жизненного цикла позволяет опреде­лить время и место существования объекта недвижимос­ти в качестве обязательных условий для системного ана­лиза недвижимости в соответствии с концепцией сервейинга. Целью такого анализа является обоснование и раз­работка управленческих решений, обеспечивающих наи­более эффективные варианты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствие с видами их ис­пользования.


Рис. 3.1. Система управления недвижимости [34]

Структура и элементы пространственно-экономическо­го и временного развития недвижимости.

Любой материальный объект существует во времени и пространстве.

Недвижимость находится в определенном организован­ном людьми пространстве — это территория, ограниченная некоторыми признаками (город, район, регион, государство). В российском законодательстве используется понятие «му­ниципальные образования» — место постоянного проживания людей на территории, которая претерпевает изменения во времени.

Предметом изучения анализа недвижимости являют­ся факторы городского пространства, определяющие стоимост­ный эквивалент недвижимости.

К характеристикам городского пространства можно отнести:

1. Урбанистическую концентрацию, т.е. размещение на ог­раниченной территории большого количества объектов недвижимости различного назначения. На площади 3% территории РФ в городах проживают 3/4 населения и производится 2/3 валового национального продукта. Для малых государств это соотношение еще выше. Таким образом, пространство города — важнейший объект ан ля экономики недвижимости. Для сельских поселении место расположения объекта недвижимости имеет менее существенное значение.

2. Развитие пространственной конструкции города во вре­мени является важной характеристикой, так как она су­щественно влияет на изменение стоимости недвижи­мости.

3. Структура и функции городского пространства в резуль­тате эволюции на каждом этапе развития определяют сто­имость недвижимости.

Выделяют следующие основные структуры: колесовид­ная (расположение вдоль рек, берега моря); многоядерная (с несколькими крупными образованиями); компактная (одно­ядерная); расчлененная (расположение образований на раз­личных берегах реки, островах и т.д.); радиально-кольцевая (расположение образований кольцами вокруг ядра-центра — Москва).

В зависимости от типа структуры изменяются затраты на развитие инфраструктуры города и стоимости недвижи­мости.

Стоимость недвижимости зависит от стоимости земель­ного участка (которая зависит от ландшафтной характеристи­ки); транспортной доступности (наличия транспортных пото­ков и времени достижения района); стоимости улучшения районов во времени и пространстве.

В структуре города выделяют функциональные зоны: се­литебные (места размещения жилых объектов); промышлен­ные (места размещения промышленных объектов); рекреаци­онные (места расположения ценных природных объектов — реки, естественные водоемы, лесопарки и т.п.).

Зонирование — разделение городского пространства на Функциональные зоны. Одним из важнейших факторов ин­тегральной градостроительной ценности зоны является транспортная достижимость.

При рассмотрении стоимости недвижимости необходимо учесть:

1. Место размещения и факторы, определяемые для конк­ретного города: макроэкономические — расположение в стране и с соседними странами зарубежья; степень эконо­мического развития и активность промышленности; на­личие связей как международных, так и внутри страны, т.е. макроэкономический рейтинг.

2. Территориальная зона — ценность ее определяется фак­тическими и потенциальными улучшениями, транспорт­ной доступностью, ландшафтными характеристиками, экономической защищенностью.

3. Локальное местоположение объекта — ценность опреде­ляется в зависимости от наличия инфраструктуры зоны, места расположения внутри квартала с учетом социальных и экономических факторов.

4. Качество объекта недвижимости зависит от срока созда­ния объекта и его износа; применяемых технологий и материалов; планировочных решений, этажности, нали­чия лифта и мусоропровода системы отопления, водо- и электроснабжения.

5. Качество земельного участка, определяемое сегментированием рынка земель, ландшафтные особенности, цен­ность настоящая и будущая, подверженность природным катаклизмам (сейсмичность, затопляемость, оползневые явления, подтопляемость и т.п.).

Пространство и время неразрывно связаны в экономике недвижимости происходящими процессами.

Недвижимость, проживая циклы от создания до ликви­дации, очевидно, подвергается физическому и моральному износу. Изменение инфраструктуры города происходит с учет изменения экономического рейтинга, т.е. зависит от разви­тия промышленности и экономики, экологии, демографичес­кого состава населения.

Уровень развития цивилизации влияет на семейное по­ложение жителей, а возрастной состав ведет к изменению потребностей в услугах. Для многодетных семей нужны многокомнатные квартиры или коттеджи. В настоящее вре­мя возникает потребность в квартирах с малой площадью. Для России в ближайшее время, пока не повысится рождаемость, а численность пенсионеров будет составлять значительное количество (более 30%), возможности оплаты жилья будут существенно влиять на функционирование рынка жилья.

Состояние внутренних коммуникаций в жилых много­этажных домах на сегодня имеют износ 70—-80%. Межквар­тальные и внутриквартальные водопроводные, канализа­ционные и теплосети требуют замены. Жилье в частном секторе имеет износ 70—80%, и его капитальный ремонт дороже нового строительства и экономически нецелесооб­разен, что свидетельствует о том, что временной фактор в ближайшие 10—20 лет на рынке недвижимости будет иг­рать очень важную роль и во всех расчетах его нужно учи­тывать.

Крупнопанельные дома, построенные в 60 гг. XX в., дол­жны будут полностью утилизированы после 2010 г.

Рынок недвижимости будет испытывать большие коле­бания, связанные с интеграцией России в мировую эконо­мику (миграция населения, азиатского, европейского, стран СНГ).

В связи с этим работа специалистов по экономике и уп­равлению недвижимостью должна быть основана на новых теоретических работах в области экспертизы и оценки объек­тов недвижимости, создании информационной базы, паспор­тизации объектов и создании кадастра земельных угодий.

В целях упорядочения процессов обращения недвижимо­сти необходимо провести паспортизацию жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий.

Для обеспечения подхода к жилью как товару необходимо:

• обеспечить учет технических, экономических, экологичес­ких и потребительских характеристик объектов недвижи­мости;

• обеспечить потребителей информацией о недвижимости, правилах пользования и безопасной эксплуатации;

• дать решение задач по налогообложению, кредитованию, страхованию.

Комплексная программа паспортизации должна обеспечить решение следующих основных задач:

— многоцелевое применение информации о недвижимо­сти;

— выявление рыночных факторов повышения ценности и доходности недвижимости;

— реализация конституционных прав граждан на жили­ще при его эксплуатации и развитии различных форм собственности;

Система паспортизации базируется на:

— определении юридического статуса паспортизации;

— рассмотрении паспортизации как части системы госу­дарственных кадастров, содержащих информацию о состоянии, использовании и ценности объектов недви­жимости;

— использовании паспортизации для обеспечения инфор­мацией граждан и юридических лиц при принятии уп­равленческих решений;

— выявлении специфики паспортизации различных типов недвижимости;

— создании условий технического обеспечения и оптими­зации программных средств для системы паспортиза­ции;

— создании принципиально новых видов паспортов.

Формирование кадастра городских территорий построе­но на использовании системы паспортизации как одном из элементов общей системы управления недвижимостью в го­родах.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.08,92 № 692 «О совершенствовании ведения земельного кадастра в РФ» проводится учет земель, систематизация, об­работка и хранение данных о количественных и качествен­ных характеристиках земельных участков, зданиях и соору­жениях, коммуникациях, земельных насаждениях, располо­женных на этих участках.

Для наблюдения, оценки и прогноза состояния окружающей среды, обновления и поддержания достоверности кадастровых данных ведется мониторинг земли. Объектом мониторинга является городской земельный фонд независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и характера ее использования.

Таким образом, реализация системы паспортизации объек­тов и создание кадастра земель будет способствовать упоря­дочению информационного обеспечения и обоснованного ре­шения при определении экономического поведения объектов недвижимости.

Концепция стоимости недвижимости в пространстве и времени

Концепция в экономике — это совокупность положений, описывающих общую идею решения экономической пробле­мы стоимости недвижимости в отношении объектов и путей достижения пространственных и временных характеристик, принципов, методов, алгоритмов, моделей.

Концепция управления недвижимостью — интегрирован­ная система, использующая информацию, программ­ные и технические средства, средства связи и передачи ин­формации, теории и экономико-математические методы. Они составляют базу системы для создания, обеспечения и пере­распределения недвижимости в стране, регионе, городе, квар­тале, отдельно взятом населенном пункте в целях достиже­ния оптимальных вариантов решения проблемы. [34]

Концепция построена на динамической теории, учитыва­ющей непрерывно изменяющиеся параметры всех подсистем и их отдельных элементов, интегрированных в общую систе­му. Учитывая особенности и динамическое изменение жиз­ненного цикла рынка недвижимости, существование его в различных социальных системах и рыночных отношениях, присущих для большинства из них, концепция должна решить проблемы всех участников в оптимальном отношении, обеспечив каждому вариант ответа, приближенный к его представлениям.

Недвижимость является объектом общественных, экономических и государственных интересов.

В связи с непрерывным развитием и изменением рынка недвижимости в пространстве и времени и интеграции Рос­сии в мировую экономику можно сказать, что концепция уп­равления, используя существующие методы решения и ми­ровой опыт управления недвижимостью, должна дать отве­ты на проблемы, стоящие перед человечеством и каждым членом общества в отдельности.

Проблемы, которые предстоит решить:

1. Определение потребности в объектах недвижимости на различных этапах развития стран, регионов, городов, ад­министративных и частных образований.

2. Обеспечение потребностей населения этих образований в жилых и офисных помещениях, объектах промышленной недвижимости, а также в жилищных, коммунальных и других услугах.

3. Определение физических качественных параметров объек­тов недвижимости и их оценка.

4. Определение экономических параметров системы рынка недвижимости и границ их изменения в пространствен­ном и временном отношении.

5. Оценка стоимости объектов недвижимости и их частей на этапах: создание, ввод в эксплуатацию, в период эксплу­атации, реконструкции и последующей ликвидации или реорганизации. При этом должны быть соблюдены пра­вовые, юридические, социальные и другие нормы, дей­ствующие в регионах и, возможно, необходимо прогно­зирование доходов.

Общие положения. Управление недвижимостью представ­ляет собой сложную социально-экономическую систему.

Внутренняя часть системы включает следующие факто­ры и элементы.

Потребители — население, бизнесмены, промышленные предприятия, государственные структуры, социальные и об­щественные организации.

Производители и владельцы недвижимости, находящей­ся на различных стадиях готовности и эксплуатации. Произ­водителями являются частные и муниципальные предприя­тия, которые взаимодействуют с владельцами и производи­телями различных ресурсов (предприятия строительной ин­дустрии, материальных, технических и энергетических ресур­сов, транспортных средств и др.).

Предприятия-посредники обеспечивают информационные, технические, правовые, экономические и финансовые связи. Государственные, общественные, рыночные и другие пред­приятия в конкурентной борьбе решают проблемы обеспече­ния недвижимостью, перераспределения и оформления ее на основе внутренних и внешних правовых актов и норматив­ных документов, функционирующих в системе.

Финансовые институты, акционеры, фонды, банки обес­печивают финансирование, создание и поддержание денеж­ных потоков внутри системы и с внешней средой.

Внешняя среда включает факторы и элементы, которые влияют на финансирование рынка недвижимости. К ним относятся:

Экономика страны (по отношению к региону), экономи­ки соседних регионов и стран (государств).

Социально-экономические факторы:

— обеспеченность недвижимостью разных видов;

— динамика изменения социально-экономических пара­метров;

— динамика изменения демографического состава насе­ления;

— динамика изменения и развития мощностей строитель­ных предприятий и индустрии, технологии производ­ства и строительных материалов;

— изменение доходов населения и объемов финансовых вложений;

— динамика изменения внешних экономических и внут­ренних связей;

— обеспечение безопасности жизнедеятельности в регио­не и граничащих с ним районах;

— географические, климатические и ландшафтные особен­ности в регионе.

Правовое обеспечение функционирования рынка недвижи­мости включает:

Экономические цели и внутреннюю и внешнюю политику, обеспечивающую их достижение.

Нужно отметить, что развитие мирового сообщества идет по пути интеграции и глобализации. С одной стороны, это требует от менее организованных и развивающихся стран боль­ших усилий на рынке недвижимости, с другой — уровень обеспеченности и развития цивилизованных обществ ведет к нивелированию общих требований создания, обеспечению перераспределения недвижимости, функционированию рын­ков недвижимости. Информационная база на современном уровне развития мирового сообщества позволяет получить полную и достоверную информацию, а следовательно, сни­жает уровни рисков при выработке решений.

В конечном итоге можно предположить, что рынок не­движимости может в управлении использовать основные модели олигополии (Суизи. Курно, Стакелберга, Бертрана)-

Эти модели позволяют определить оптимальные объемы выпускаемой продукции и оптимальное ценообразование. В нашем случае продукцией являются объекты недвижимости и их оценка на рынке недвижимости.

Можно предположить, что в течение первой половины нового столетия (2000—2050 гг.) производство недвижимос­ти достигнет равновесного уровня, т.е. потребность в жилье будет обеспечена за счет строительства нового, эксплуатации существующей, реконструкции и выбытия изношенной не­движимости.

В настоящее время в рыночных условиях существует ог­ромное количество предприятий, бизнесменов, предпринима­телей, участвующих в деятельности рынка недвижимости. Поэтому необходимо использование современных стратегий, моделей управления и экономико-математических методов возможно, но не фирмами-однодневками, а предприятиями с развитой организационной структурой, имеющими в своем составе экономистов, математиков, финансистов, юристов и других профессионалов, способных бороться на рынках не­движимости с учетом интеграционных процессов.

Рассматривая рынки недвижимости в Европе, можно сде­лать вывод, что жители обеспечены жильем, объемы нового строительства резко сокращены, а финансирование строитель­ства жилья за счет бюджета составляет от 1 до 3 %. Развитие Других видов недвижимости идет по пути повышения каче­ственных характеристик.
3.2. Виды управления недвижимостью

Стратегическое управление— достижение определенных целей следующими методами:

— анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влия­ние на формирование портфеля недвижимости;

— анализ изменения состояния рынка недвижимости;

анализ содержания рынка недвижимости;

— анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на рынке недвижимости;

— определение стратегий для различных составляющих рынка недвижимости;

— расчет и обоснование стратегий;

— анализ вариантов финансирования портфеля недвижи­мости.
В оперативное управление входит:

— планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;

— разработка мероприятий по достижению эффективнос­ти инвестиционных вложений;

— административное управление;

— техническое управление;

— коммерческое управление;

— обеспечение безопасности жизнедеятельности.
Положения, используемые при управлении недвижимостью:

— базовые подходы при оценке недвижимости и эффек­тивности ее использования;

— комплексный подход при рассмотрении жизненных циклов и методов пространственно-экономического раз­вития объектов и рынка недвижимости;

— использование экономико-математических методов и ЭВМ для выбора и обоснования варианта управления недвижимостью;

— организация регулярного контролинга за состоянием объектов недвижимости и обеспечение обслуживания, текущих и капитальных ремонтов;

— правовое оформление сделок с недвижимостью;

— обеспечение экономики потребления ресурсов (энергия, тепло, вода и др.);

— организация бухгалтерского учета в соответствии с меж­дународными требованиями;

— анализ регулярной хозяйственной деятельности участ­ников рынка недвижимости;

— анализ финансовых показателей и балансов участия ков рынка недвижимости;

— страхование рисков на рынке недвижимости;

— разработка и обеспечение системы безопасности жиз­недеятельности на этапах проектирования, эксплуата­ции и ликвидации или реорганизации объектов недви­жимости, а также на рынке недвижимости.
Управление портфелем недвижимости — совокупность процессов формирования и развития управленческих реше­ний, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональ­ному использованию активов.

Общая модель выработки стратегии построена на рассмотрении, анализе и взаимодействии элементов модели.

Создав первоначальную матрицу портфеля недвижимос­ти, анализируем существующую ситуацию с учетом тенден­ций, предпосылок, факторов и разрабатываем стратегию по­ведения системы в виде возможных сценариев развития со­бытий. Оценка рентабельности вариантов производится по общепринятым критериям.

Особое внимание при разработке стратегии нужно уделить экономическим, фискально-монетарным и социально-поли­тическим факторам.

А. Экономические и фискально-монетарные факторы:

1. Инфляция — снижение доходов от аренды компенсирует­ся путем индексации арендой платы, в противном случае защита от инфляции может не сработать и принести убыт­ки. При ожидании высокой инфляции инвесторы склон­ны вкладывать капитал в недвижимость.

2. Уровень процентных ставок по кредитам. Высокие про­центные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее при­влекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость, что приводит к росту цен на рынке недвижимости.

3. Деградация и обесценивание недвижимости. Недвижи­мость, в особенности офисные помещения, быстрее под­вержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это ведет к снижению уровня рентабель­ности. Обесценивание включает в себя снижение реаль­ной стоимости арендной платы и тем самым стоимости объекта. Последствием обесценивания является рост рас­ходов на его содержание, страхование и управление. Ней­трализовать влияние деградации и обесценивания недви­жимости можно за счет проведения своевременной мо­дернизации, перепланировки, перестройки и ремонта.

4. Экономический рост. Рост валового внутреннего продук­та (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновремен­ным ростом инвестиций в основные средства, ростом за­нятости населения и ростом народного потребления. Эко­номический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и в результате к росту спроса на офисные помещения.

5. Налоговое законодательство. Большое значение для ин­вестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеет юри­дическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвесторов опреде­ляют целесообразность инвестиций в стране и определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвесторов. Различия в законодательстве по вопросам аренды, в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

Б. Социально-политические факторы:

1. Демография. Изменения демографического характера ока­зывают прямое воздействие на развитие рынка недви­жимости. Прирост доли молодежи в составе населения или увеличение доли пожилых в стране, регионе, городе или районе сильно влияет на строительство новых и функ­ционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым поме­щения, а также косвенно через изменение численности трудоспособного населения в секторе офисных помещений.

2. Месторасположение. На инвестиционную ценность недви­жимости влияет место расположения объекта. На тактическом уровне необходимо постоянно следить за проис­ходящими событиями, которые могут повлиять на при­влекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

3. Тенденции. Развитие рынка недвижимости обусловлива­ется тенденциями в области семейных отношений, орга­низации труда, продолжительности рабочего времени, проведения досуга и т.п.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами как на уров­не государства, так и в регионах и на местах. Эта политика имеет особенно большое значение для инвестиций в недви­жимость.
Основные положения формирования модели рынка недвижимости

При построении модели рынка недвижимости необходи­мо описать точную структуру модели, ввести в нее не только внутренние элементы и подсистемы, но определить и пока­зать внешние факторы воздействия с учетом влияния про­странства и времени.

Модель разрабатывается с целью создания, распределе­ния и обмена объектов недвижимости и удовлетворения по­требностей общества.

К внутренним подсистемам можно отнести:

1. Динамику изменения социально-экономических показа­телей (отражает изменение удовлетворения индивидуумов в социальных и экономических потребностях).

2. Динамику изменения демографического состава населе­ния (отражает изменение возрастного, социального, се­мейного состава, образования, рождаемость, смертность и другие характеристики).

3. Динамику развития отраслей народного хозяйства (пока­зывает уровень развития различных отраслей, которые обеспечивают жизнедеятельность общества и рынка не­движимости).

4. Динамику становления, развития, изменения параметров рынка по видам недвижимости (обеспеченность на протя­жении определенного периода потребности в жилых по­мещениях, общественных зданиях, объектах для коммер­ческой деятельности и различных услугах, стоимость объектов недвижимости и др.).

5. Динамику изменения мощности строительных организа­ций и предприятий строительной индустрии (технические возможности, ресурсы, мощности, цена готовой продук­ции и др.).

6. Динамику изменения финансовых вложений в рынок недвижимости (методы расчетов и определения стоимо­сти объектов, капитальные вложения, виды финанси­рования, особенности финансирования, налогообложе­ние и др.).

7. Обеспечение безопасности жизнедеятельности общества в связи с функционированием рынка недвижимости (уро­вень БЖД на различных этапах развития рынка недвижи­мости, страхование).

8. Информационную систему обеспечения функционирова­ния рынка недвижимости (нормативная база, правовая база, законы, постановления, налогообложение и другие документы, паспортизация объектов, кадастр земельных участков, средства хранения, регистрации, передачи, до­ступа к изменяющейся информации).

9. Динамику изменения внешних экономических, полити­ческих, технических, финансовых и других связей с внеш­ними подсистемами (описывает и определяет влияние внешних факторов и показателей, характеризующих уро­вень развития рынка недвижимости, финансирования и других подсистем, имеющих пространственно-временные связи с внутренними подсистемами). Указанные выше подсистемы определяют деятельность участников рынка недвижимости.
3.3. Модели управления недвижимостью

Общие модели управления недвижимостью.

На рисунке 3.2. представлена общая модель управления недвижимостью[ 34].


Рис.3.2. Общая модель управления недвижимостью [34]
В основе общей модели управления лежат следующие принципы:

Производственно-экономический — принцип достиже­ния прибыли, прибыль как разница между доходами и рас­ходами.

Принцип максимизации прибыли — выпуск оптимального количества продукции с минимальными издержками.

Принцип удовлетворения потребностей — для всех ком­паний, чья экономическая деятельность направлена на опти­мальное удовлетворение своих потребностей.

Для застройщиков (заказчиков), находящихся в подчине­нии муниципалитета, действует принцип соразмерности при­были;

Общественные компании (коммунальные, эксплуатиру­ющие и обслуживающие) работают при ценах возмещения из­держек и(или) получают дотацию из фондов общественных и муниципальных, используя принцип возмещения издержек, или общеэкономический принцип.

Основные параметры модели управления недвижимостью: воспроизводство основных фондов; мобилизация финансовых источников накопления; удовлетворение потребностей хозяй­ствующего субъекта.

В центре находится треугольник, который символизиру­ет достижение хозяйствующим субъектом определенного уровня соразмерной прибыли.

Макро- и мезоэкономические условия функционирования модели помещены на разных орбитах (уровнях) в следующем порядке: ближе к центру расположены факторы, определяю­щие механизм сочетания государственного регулирования с рыночным механизмом; на следующим уровне находится раз­витие строительной отрасли, составляющее основу непрерыв­ного процесса расширения и возобновления основных фон­дов путем строительства, реконструкции, модернизации, ка­питального ремонта объектов недвижимости; затем макро­экономические условия функционирования центральных ор­ганов власти с вероятным возникновением трех классов рисков — экономического, фискально-монетарного и социально-­политического.

Между макро-, мезо- и микроуровнями существуют сложные взаимосвязи, которые представлены авторами учебника в виде структурной модели системы управления недвижимо­сти.
3.4. Сферы управления недвижимостью

Одной из сфер управления недвижимости является эффективное и оптимальное управление воспроизводством недвижимости как «вещественного богатства», которое обес­печит высокий уровень благосостояния народа за счет разра­ботки стратегических планов развития страны с оперативным решением поэтапно задач создания, обеспечения сохраннос­ти и эффективного использования объектов недвижимости, материально-технических ресурсов, земельных участков, вод­ных и лесных угодий и недр земли.

Решению этих задач должно способствовать применение современных технологий, моделей и методов управления, ис­пользования информационных и телекоммуникационных си­стем с подключением к мировым системам информации. По­становку целей и определение задач необходимо обеспечить на каждом уровне иерархии управления.

Рассмотрим недвижимость как «вещественное богатство», его структуру и уровни управления.

Недвижимость как вещественное богатство включает:

— землю: угодья водные, лесные, пашню, недра;

— инфраструктуру;

— жилые и культурно-оздоровительные объекты;

— запасы ресурсов

Распределение недвижимости как «вещественного богатства» между государ­ством, регионами, образованиями и республиками, муници­пальными образованиями, юридическими и физическими лицами определяется Конституцией и законодательством стра­ны. Это может быть представлено в следующем виде.

1. Государство. Министерства, ведомства

В целом: земля, угодья, водные объекты, леса, недра, надземное пространство.

Конкретно:

• отрасли народного хозяйства: добывающие, перерабатыва­ющие, производящие продукцию и услуги, в том числе:

— сельское хозяйство и отрасли его обслуживающие;

— системы и объекты обороны страны;

— разные объекты.

— регионы (края, области, республики, муниципальные

образования);

— энергетические объекты и системы (электричество, газ, нефть, уголь, богатства недр, надземные ресурсы и т.п.);

— инфраструктура и коммуникации государственного под­чинения (железные, автомобильные, водные морские и речные и воздушные системы);

— системы связи и информационные;

— финансовые институты;

— законодательство и др.
2. Регионы (края, области, республики, муниципальные образования)

В их сферу воспроизводства «вещественного богатства» можно включить:

— землю, угодья, леса, водные объекты региона;

— города, поселки, сельские образования и т.п.;

— жилые здания (муниципальные, частного сектора, жи­лье на балансе предприятий и др.);

— учебно-воспитательные учреждения (общеобразова­тельные, колледжи и вузы, научно-исследовательские и др.);

— общественные объекты (предприятия торговли, обще­ственного питания, административные, специальные и др.);

— культурно-оздоровительные учреждения (музеи, теат­ры, парки отдыха, многофункциональные центры, спортивные сооружения, поликлиники, больницы, дома отдыха, санатории, курорты), хозяйственно-бытовые уч­реждения связи, транспорт, коммунальные организа­ции и др.;

— промышленность и отрасли — добывающие, перераба­тывающие, производящие продукцию;

— сельскохозяйственную отрасль и сопутствующие ей ин­фраструктуры;

— энергетические объекты и системы, расположенные в регионе, и др.
3. Города, поселки и сельские образования

На этом уровне управление «вещественным богатством» осуществляется как отдельным объектом, так и портфелем недвижимости.

Муниципалитет в своем портфеле имеет:

— жилые здания — многоэтажные и коттеджи;

— частный сектор — коттеджи и дома;

офисные помещения;

— торговые объекты и складские помещения;

— объекты общественно-бытового и культурно-оздоро- 1 вительного характера (музеи, театры, больницы, по­ликлиники, санатории, дома отдыха, кафе, рестора­ны, мастерские, автозаправочные станции и базы, предприятия по переработке сельхозпродукции, пти­цефабрики, молочные и мясные фермы, тепличные хозяйства и др.);

— гостиничные объекты, мотели и др.;

— системы инфраструктуры (транспортные, коммуналь­ные услуги — вода, тепло, электричество, газ, нефте­продукты, обслуживание жилищного фонда, автодоро­ги, тротуары и т.п.).

Объекты, расположенные на территории муниципалите­та, находятся как в прямом подчинении и управлении, так и в собственности юридических и физических лиц. Каждый из собственников должен обеспечить решение задач общественного назначения и собственным путем эффективного управ­ления «вещественным богатством».

Комплектование портфеля должно быть экономически обоснованным, учитывать доходность, сроки возврата (воз­мещения) инвестиций, риски, связанные с управлением не­движимостью.

Особенности существования объектов недвижимости в пространстве и времени.

Пространство:

— изменение физического состояния пространства (тер­ритории, водного, воздушного);

— изменение экономических параметров окружающей сре­ды и пространства;

— изменение затрат и стоимости земельных участков и

объектов;

— изменение инфраструктуры на территории;

— воздействие внешних и внутренних факторов на терри­тории и в пространстве.

Время:

— изменение качеств объектов недвижимости во времени;

— циклы существования объектов;

— изменение целей использования объекта во времени;

— изменение экономических факторов во времени;

— изменение социальных требований и условий во вре­мени;

— изменение стоимости объектов во времени;

— изменение стоимости денег во времени.
3.5. Организационные вопросы управления недвижимостью

Управление подразделяется на следующие направления:

нормативное — определение объемов и нормативов;

правовое — определение прав на недвижимость;

экономическое — обеспечение доходов и определение рас­ходов в процессе воспроизводства и эксплуатации;

техническое — содержание объектов в соответствии с функциональным назначением;

социальное — обеспечение населения жильем, работой, услугами; охранение имеющихся природных условий и обес­печение безопасности жизнедеятельности человека и обще­ства,

Управление обеспечивается:

1. Системой государственного законодательного и норматив­ного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынков недвижимости.

2. Оформлением и регистрацией правоустанавливающих и Других документов на объекты недвижимости.

3. Управлением объектами недвижимости в интересах соб­ственников, общества, государства. В рыночных условиях управление недвижимостью — это деятельность субъектов, направленная на получение дохода на свой страх и риск при участии муниципалитетов, регио­нов, государства.
3.5.1. Государственное управление недвижимостью

Государственное регулирование при воспроизводстве ак­тивов происходит:

— путем административного управления: создание законов, постановлений, правил, инструкций, положений, регу­лирующих функционирование объектов недвижимости;

— введением механизма ответственности за нарушение нормативных требований при воспроизводстве активов, эксплуатации и сохранении созданных объектов недви­жимости;

— путем контроля за соблюдением всеми субъектами рын­ка недвижимости установленных норм и правил совер­шения сделок, регистрации прав, лицензирования пред­принимательской деятельности;

— путем косвенного управления эффективностью исполь­зования недвижимости: налогообложение; реализация целевых программ; предоставление льгот; установление норм амортизации; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск ценных бумаг и жилищных сертификатов; развитие ипотечного кредитования и др.;

— комплексным решением вопросов землепользования, приватизации, развития инфраструктур;

— созданием государственной автоматизированной инфор­мационной системы учета объектов недвижимости; со­зданием государственного кадастра земель и др. Государственное управление (регулирование) обеспечива­ется законодательно. Одновременно предусматривается раз­работка проектов ряда федеральных законов:

• «О государственных и муниципальных землях»;

• «О государственном земельном кадастре»;

• «О землеустройстве»;

• «Об оценке земель»;

• «О государственном регулировании и особенностях ог­раниченного оборота сельскохозяйственных земель»;

• «О землях городов и иных поселений»;

• «О порядке изъятия земельных участков в государствен­ную и муниципальную собственность».

Концептуальные основы управления государственным имуществом

В соответствии с «Концепцией управления государствен­ным имуществом и приватизации в Российской Федерации», одобренной Постановлением Правительства РФ от 09.09.99 № 1024, реализация ее должна обеспечить поступление до­полнительных доходов в федеральный бюджет от эксплуата­ции государственного имущества.

При решении указанной задачи должны быть реализова­ны следующие принципы:

1. Единство элементов системы управления необходимо, чтобы:

— обеспечить определенный порядок достижения цели;

— использовать регламентацию действий, предложенную государственными органами;

— определить порядок набора кадров и их мотивации;

— обеспечить контроль за деятельностью управляющих на объекте управления;

— обеспечить непрерывное поступление информации, ее анализ об объекте и субъекте управления;

— обеспечить принятие решений на основании отчетнос­ти, анализа информации с ответственностью руководителей за результаты деятельности.

2. Принцип эффективности у правления— максимальный до­ход при максимальной эффективности использования ре­сурсов.

Рекомендуется использовать следующий алгоритм управ­ления недвижимостью:

1. Оценка состояния объекта.

2. Постановка целей и задач управления.

3. Определение порядка и механизмов управления.

4. Контроль за эффективностью управления.

Подробно вопросы управления федеральной недвижимо­стью рассмотрены в монографии Е.С. Озерова «Экономика и менеджмент недвижимости» [17].

Кроме того, данная концепция направлена на достиже­ние следующих целей:

— увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления недвижимостью;

— оптимизация структуры собственности в интересах обес­печения экономического роста;

— вовлечение максимального количества объектов госу­дарственной собственности в процесс управления;

— использование государственных активов в качестве ин­струмента для привлечения инвестиций в реальный сек-: тор экономики; '

— повышение конкурентоспособности коммерческих орга­низаций, использующих государственную собствен­ность.

Для достижения этих целей федеральные органы испол­нительной власти должны решить следующие задачи:

— провести полную инвентаризацию объектов государ­ственной и иной собственности, разработать систему учета и оформить права на них;

— использовать классификацию объектов по признакам, определяющим специфику управления;

— оптимизировать количество объектов управления и пе­рейти к пообъектному управлению;

— повысить эффективность управления государственной собственностью за счет использования современных ме­тодов и финансовых инструментов и правовой регламентации процессов управления;

— обеспечить права государства как участника коммерчес­кой и некоммерческой деятельности;

— обеспечить контроль за использованием и сохранное тыо государственного имущества и деятельностью управляющих.
3.5.2. Система управления муниципальной недвижимостью

Понятие муниципальное образование вошло в употреб­ление с появлением Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (1994 г.) и включает в себя: население, территорию (границы образования), муниципальное хозяйство, коллек­тивный интерес, коллективные потребности, органы мест­ного самоуправления, органы государственной власти Рос­сии и ее субъекта, совокупность материальных и нематери­альных возможностей территории образования, которыми может распоряжаться отнесенная к муниципальной компе­тенции законом.

Предметом местного самоуправления являются:

— правовое регулирование местного самоуправления;

— местный бюджет;

— муниципальная собственность;

— муниципальное управление.

Комплексное социально-экономическое развитие муни­ципального образования — управляемый процесс изменений в различных сферах жизни муниципального образования, направленный на достижение определенного уровня разви­тия социальной (в том числе духовной) и экономической сфер на территории муниципального образования, с наименьшим ущербом для природных ресурсов и наибольшим уровнем удовлетворения коллективных потребностей населения и ин­тересов страны.

Управление представляет собой совокупность методов и средств направленного воздействия на процессы управ­ления и субъекты собственности для достижения постав­ленных целей.

Система состоит из функциональных подсистем:

1. Планирование и прогнозирование.

2. Маркетинг.

3. Мониторинг.

4. Аудит.

5. Учет.

6. Контроль.

К подсистемам обеспечения относят:

1) нормативно-правовое;

2) информационное;

3) финансовое;

4) организационное;

5) учетно-аналитическое;

6) кадровое.

Подсистемы действуют с учетом разделения недвижимо­сти по видам:

— земельные участки;

— нежилые помещения;

— жилищный фонд;

— предприятия промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктура;

— общественные здания и сооружения и др.

Методы управления муниципальной недвижимостью при­ведены в классификаторе и подразделяются на организационно-правовые и организационно-экономические (рис. 3.3.)

Рис. 3.3. Классификация видов управленческой деятельности
Управление недвижимостью со стороны муниципалите­та имеет следующие задачи:

1. Обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости.

2. Обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципаль­ного образования.

3. Решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества.

4. Улучшение состояния и развитие объектов недвижимос­ти путем портфельных и прямых инвестиций, повыше­ние их рыночной стоимости.

5. Оптимизация издержек на содержание объектов.

6. Повышение доходности объектов недвижимости.

Управление недвижимостью, принадлежащей муниципальным структурам, сводится к следующим функциям:

* эксплуатация недвижимости;

* поддержание и сохранение качеств объекта недвижи­мости в соответствии с государственными требования­ми;

* оказание сервисных услуг пользователям;

* взаимодействие с внешними поставщиками ресурсов и услуг (тепло, энергия, вода, телекоммуникации и др.);

* контроль за соблюдением технологических процессов в деятельности служб и внешних поставщиков ресур­сов;

* контроль за денежными потоками (доходы, расходы по содержанию и обслуживанию недвижимости).

Организационная структура и состав управляющей коман­ды МУФЗ и ЖКХ определяются в зависимости от: объемов недвижимости; региона размещения; природно-климатических условий; степени износа объектов недвижимости; уров­ня экономического развития региона, района и других конк­ретных факторов; доступности ресурсов (вода, тепло, энер­гия), а также от государственных и региональных решений по реформированию жилищно-коммунального характера.

Административное управление осуществляется за счет следующей деятельности:

1. Создание нормативной базы (законы, постановления, пра­вила, инструкции) для регулирования функционирования рынка недвижимости в масштабах государства, региона, города.

2. Соблюдение требований к участникам рынка недвижи­мости: лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченным лицам по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собствен­ности.

3. Определение требований к содержанию и качеству видов деятельности участников рынка недвижимости

4. Контроль за соблюдением участниками норм и правил на рынке недвижимости,

5. Введение запретов и санкций на рынке недвижимости, под­держание правопорядка.

6. Выкуп в государственную и муниципальную собственность объектов недвижимости для общественных нужд и в свя­зи с нарушением правил рывка недвижимости.
3.5.3. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости

Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов на всех этапах жизненного цикла объекта.

Создание или реконструкция объекта (комплекса объек­тов) на территории муниципального образования предусмат­ривает работу с инвестиционными ресурсами и получение дохода на стадии реализации объекта.

Девелоперская компания управляет всеми стадиями раз­вития объекта от своего имени, за свой счет, на свой страх и риск.

Девелопмент означает качественное преобразование не­движимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

Девелопмент является составной частью общего процесса развития рынка недвижимости. Экономический аспект девелопмента реализуется в виде повышения стоимости объекта в результате его преобразования или реконструкции, приме­нительно к требованиям рынка.

Создание нового объекта требует его регистрации. Эконо­мическая эффективность проектов девелопмента складывается с учетом коммерческой эффективности (инвестор); народно­хозяйственной эффективности (привлечение инвестиций в ре­гион, создание рабочих мест); бюджетной эффективности (на­логообложение, платежи в бюджет); социальной эффективно­сти (создание объектов недвижимости, повышение уровня ус­луг, рост доходов населения и др.).

Проект развития недвижимости сводится к трем фазам: концептуальной, организационно-проектной и строительной.

1. Концептуальная фаза включает:

— разработку концепции и предварительное рассмотрение проекта;

— постановку целей девелопмента и план их достижения;

— согласование и консультации с органами государствен­ного регулирования;

— определение направлений финансирования.

2. Технико-экономическое обоснование местоположения и целесообразности проекта предполагает:

— анализ спроса и предложения в регионе на объект недви­жимости;

— уровень цен, наличие материально-технических и людс­ких ресурсов;

— консультации с муниципальными органами регулирова­ния.

3. Проектирование и оценка проекта осуществляет:

— формирование команды девелопера;

— подготовку бизнес-плана;

— проектирование, расчет затрат и оценку проекта;

— согласование и утверждение проекта.

4. При заключении контракта и строительства происходит:

— выбор подрядчика и заключение договора;

— создание системы управления участниками строитель­ства;

— контроль за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и реализация объектов недвижи­мости включают:

— проведение маркетинга;

— обеспечение сохранности объекта;

— рекламную деятельность и определение способов реа­лизации объекта;

— управление денежными потоками по проекту.
3.5.4. Управление недвижимостью, принадлежащей собственникам

Обслуживается юридическими лицами или индивидуаль­ными предпринимателями. Направлено на обеспечение до­ходности деятельности фирмы. Сводится к маркетингу спро­са и предложения на рынке недвижимости; осуществляет оценку недвижимости; куплю и продажу; обмен и другие ус­луги, связанные с содержанием, ремонтом, реконструкцией объектов недвижимости.

Управление недвижимостью - это сложный и многогранный процесс, направленный на наиболее эффективное использование объектов недвижимости и извлечение максимальной прибыли.
Решение изложенных ниже задач, которые готова взять на себя наша компания, составляет основу эффективного управления Вашим имуществом, и позволяет получать максимальную отдачу от его использования.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
написать администратору сайта