Главная страница
Навигация по странице:

  • Инженерное и техническое обеспечение, коммунальные услуги .

  • Обеспечение безопасности

  • Поддержание параметров объекта

  • Отчетность управляющей компании

  • Технология оказания риэлторских услуг

  • 3.6. Управление портфелем недвижимости

  • Цели формирования портфеля

  • 3.6.1. Основные принципы формирования портфеля

  • Основные направления диверсификации портфеля недвижимости

  • Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора

  • Экономическое развитие региона

  • 3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости

  • 3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости

  • Алгоритм разработки и управления порт­фелем недвижимости

  • Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.

  • Третий (III) блок – Разрабатка элемен­тов управления и корректировка портфелем недвижимости.

  • Учебник. Московская финансовопромышленная академия


    НазваниеМосковская финансовопромышленная академия
    АнкорУчебник.doc
    Дата12.02.2018
    Размер0.8 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаУчебник.doc
    ТипРеферат
    #12621
    страница6 из 10
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

    В процессе управления решаются следующие основные задачи:


    Создание и проработка концепции объекта недвижимости, позиционирование объекта

    Работа с арендаторами Важнейшим моментом в управлении является поддержание деловых и дружественных отношений с арендаторами на протяжении всего срока аренды. Это подразумевает, прежде всего, обеспечение заявленных характеристик, переданных в аренду помещений, а так же быстрое и качественное решение любой проблемы (связанной с арендой), возникшей у арендатора. Соответственно, нами разрабатывается система работы с арендаторами, определяются правила оформления таких отношений, рычаги исполнения, ответственные лица. Большое внимание уделяется работе с договорами идругими документами, отражающими все детали взаимоотношений с арендаторами.Кроме того, в процессе сотрудничества арендодателя с клиентами возникают новые обстоятельства, требующие корректного документального отражения. Все эти вопросы решает управляющая компания.
    Инженерное и техническое обеспечение, коммунальные услуги. Техническое обслуживание здания - основа его эффективного функционирования. Можно сказать, что это самая трудоемкая часть программы управления. Она включает в себя мероприятия по изучению имеющихся в здании коммуникаций и их состояния, замена или дооснащение имеющихся систем, разработка графиков капитальных и профилактических ремонтов и т.п. От качества коммуникаций и их обслуживания зависит очень многое, но в итоге -стоимость аренды и срок эксплуатации здания в целом.
    Для качественного обеспечения объекта коммунальными услугами (электроснабжение, снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация и т. п.) мы анализируем имеющиеся договорные отношения с соответствующими муниципальными предприятиями. В случае необходимости проводим документальную подготовку к заключению дополнительных договоров. В дальнейшем мы контролируем качество и своевременность оказываемых коммунальных услуг, их оплату.
    В штате компании выделяется отдел снабжения, который обеспечивает все необходимое для обслуживания здания.
    Обеспечение безопасности Объект должен быть надежно защищен от всех возможных правонарушений как внутренних, так и внешних. Это достигается путем разработки и установки системы охранной сигнализации, систем видео наблюдения и контроля доступа, привлечения квалифицированного охранного персонала.
    Кроме этого, необходима страховая защита объекта, поскольку недвижимость -достаточно крупная инвестиция, и необходимо предпринимать все возможные меры для ее защиты. Прежде всего, необходимо страхование здания от ущерба, а в дополнение можно застраховать также и гражданскую ответственность собственника.
    Поддержание параметров объекта

    Здесь можно выделить два основных направления:
    • уборка внутри здания (уборка полов, стен, дверей, лестниц, окон, туалетных комнат, осветительных приборов, удаление мусора из мусорных корзин, борьба с грызунами ит.д.);

    поддержание чистоты фасадов здания, и на прилегающей территории, включая вывоз мусора, стрижку газонов, чистку и покраску ограды, уборку снега и льда зимой и т.п.
    Отчетность управляющей компании Управляющая компания должна обеспечить контроль и учет фондов, переданных ей в управление, оптимально организовать систему финансирования всех затрат на поддержание работоспособности объекта, планировать их на будущее. При этом вся бухгалтерская документация полностью открыта для собственника. Как правило, управляющая компания по желанию клиента предоставляет ежемесячные отчеты, содержащие исчерпывающую финансовую информацию.
    Риэлтерская деятельность осуществляется на основе со­глашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах покупателя и(или) продавца гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

    Основные направления риэлтерской деятельности, сло­жившиеся в мировой практике, включают:

    1) брокерскую деятельность;

    2) агентскую деятельность;

    3) деятельность в качестве поверенного;

    4) деятельность в качестве дилера;

    5) посредническую деятельность;

    6)торговую деятельность;

    7) девелоперскую и редевелоперскую деятельность;

    8) управление недвижимостью;

    9) деятельность в качестве специалиста но информационным технологиям;

    10) юридическое сопровождение объектов недвижимости.

    Деятельность риэлтерской фирмы регламентируется стандартом, разработанным независимой палатой (НП) «Рос­сийская гильдия риэлтеров» и введенным в действие с 11.02.2002 г., «Социально-ответственный бизнес. Риэлтерс­кая деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимос­ти. Общие требования». Он определяет перечень документов, предоставляемых фирмой заинтересованным лицам:

    1. Свидетельство о государственной регистрации.

    2. Документ на право пользования торговой маркой, зареги­стрированной в установленном порядке, под которой ока­зываются брокерские услуги.

    3. Сертификат соответствия оказываемых организацией брокерских услуг стандарту и законодательным требо­ваниям.

    4. Документы, подтверждающие членство в профессиональ­ных объединениях.

    5. Тарифы и расценки на оказание брокерских услуг.

    6. Книгу жалоб и предложений, пронумерованную, прошну­рованную и заверенную печатью.

    7. Описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий.

    8. Полис страхования профессиональной ответственности или документ, удостоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств перед заинтересованны­ми лицами.

    Технология оказания риэлторских услуг

    Организация работ по оказанию риэлторских услуг включает следующие этапы:

    1. Получение заявки:

    • изучение характера и объема предстоящих работ на ос­нове анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

    • формирование ограничительных условий.

    2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

    • конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

    • составление плана выполнения работ по договору.

    3. Сбор и анализ данных об объекте:

    • сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной документации, необходимой для проведения сделки;

    • предоставление закупщику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъек­тов к оформлению сделки.

    4. Юридическое сопровождение сделки:

    • формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;

    • определение рисков, сопутствующих сделке;

    • ознакомление заказчика с документами и материала­ми, представляемыми для оформления сделки, согла­сование условий и техники проведения сделки.

    5. Проведение сделки и оплата услуг риэлтора:

    • проведение сделки и документальное оформление ее

    результатов;

    • оформление акта сдачи-примерки работ, выполненных по договору об оказании услуг;

    • оплата услуг риэлтора.
    3.6. Управление портфелем недвижимости

    Портфель недвижимости — набор объектов недвижи­мости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

    Управление портфелем — совокупность развития во вре­мени процессов приобретения, создания, реконструкции, эк­сплуатации и обслуживания, реализации и замещения объек­тов недвижимости с целью обеспечения максимального до­хода в условиях минимизации рисков.

    Цели формирования портфеля

    Главная цель — оптимальный доход в условиях существую­щего рынка недвижимости.

    По отношению к объектам портфеля недвижимости мо­гут быть сформированы следующие цели:

    1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объек­тов и сдачи их в аренду.

    2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

    3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улуч­шения и последующей продажи или сдачи в аренду.

    4. Доход от реализации построенных новых объектов по ча­стям или в целом через риэлторов.

    5. Доход за счет финансирования строительства объектов пу­тем выпуска ценных бумаг.

    6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последую­щей реализацией.

    7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объек­ты недвижимости.

    8. Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

    — наличия собственных средств;

    — желания получить доходы в краткосрочном или долго­срочном периоде;

    — желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.
    3.6.1. Основные принципы формирования портфеля

    Диверсификация активов необходима для управления до­ходностью и уровнем риска.

    Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска максимально рисковых объектов из портфеля. Число активов (объек­тов) может варьироваться от 2 до бесконечности. Однако оптимальным считается портфели из 8-20 объектов для обеспечения большей управляемости.

    Диверсификация предусматривает набор объектов недви­жимости с учетом:

    — типа объектов;

    — местоположения объектов;

    — методов инвестирования капитала;

    предпочтений управляющего или компании;

    — экономического развития региона;

    — спроса и предложения на рынке недвижимости;

    — уровня развития финансовых инструментов, применя­емых в регионе, и др.;

    — предпочтений управляющего или компании;

    — экономического развития региона;

    — спроса и предложения на рынке недвижимости;

    — уровня развития финансовых инструментов, применя­емых в регионе, и др.


    По доходности объекта недвижи-мости

    Рис. 3.4. Основные направления диверсификации портфеля недвижимости

    Местоположение определяется районом (кварталом) раз­мещения недвижимости в городе; наличием и развитием ин­фраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.

    Методы инвестирования — возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; са­мофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.

    Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора — безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сда­чи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гос­тиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, су­пермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструк­ция, восстановление и реализация старых объектов и др.

    Экономическое развитие региона — перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных ме­тодов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; эко­номический рейтинг региона; уровень доходов населения.

    Спрос и предложение объектов недвижимости — нали­чие и развитие рынка недвижимости, информационное обес­печение и СМИ; наличие конкуренции и др.
    3.6.2. Уровень риска портфеля недвижимости

    Доходность и рискованность активов портфеля Доходность активов должна быть максимальная, с уче­том минимальных рисков.

    Для оценки статистической зависимости между времен­ными рядами ставок доходности для различных типов недви­жимости существует коэффициент корреляции.

    Положительная корреляция говорит о том, что рост ста­вок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.

    Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находится в противофазе, то в этом случае риск пор­тфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корре­ляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля.

    Изменение структуры объектов недвижимости в портфе­ле должно происходить в зависимости от изменения ситуа­ции на рынке капитала.

    Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля.
    1. Уровень риска портфеля (R) можно рассматривать как функцию от:

    — уровня ликвидности (Lj);

    — ставки доходности (Dj);

    — уровня стабильности получения дохода (Сj).

    2. Уровень риска (R) — стандартное отклонение, или коэф­фициент вариации (k):
    (3.1.)

    (3.2)

    где i — тип региона; j — тип недвижимости;

    — ставки доходности активов;

    a, b…z — удельные веса активов в структуре портфеля.

    Как правило, суммарный риск портфеля меньше рисков наиболее рисковых активов.

    Стандартное отклонение

    (3.3)

    где — удельные веса активов,

    Р1,2 — коэффициент корреляции активов,

    cov — ковариация.

    (3.4)
    Уровень риска портфеля — это прямая функция корреля­ции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемо­сти риска портфеля.
    3.6.3. Алгоритм управления портфелем недвижимости
    Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости

    1. Рынок недвижимости. Философия и определение поня­тий, структура пространственно-экономического и времен­ного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и ин­формационное обеспечение.

    2. Рынок капитала. Концепция стоимости, определение по­нятия» инвестиции, виды финансирования, методы опре­деления эффективности вложения капитала.

    3. Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл созда­ния и жизни объекта, методы определения стоимости, ме­тоды расчетов.

    4. Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов не­движимости, формирование портфеля недвижимости, по­рядок заключения и оформления сделок.

    5. Потребитель. Назначение недвижимости, циклы исполь­зования недвижимости, обеспечение потребительских ус­луг, доходность объектов, управление недвижимостью.

    6. Методы оценки объектов недвижимости. Концепция сто­имости, методы оценки, показатели оценки эффективно­сти инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.

    7. Управление рисками. Определение и классификация рис­ков, уровень рисков, управление рисками.

    8. Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, уп­равление объектами и портфелем недвижимости.

    9. Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффектив­ности вложения инвестиций, доходность портфеля, ана­лиз финансовых показателей, формирование пакетов пор­тфеля, налогообложение, страхование.

    10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимо­сти, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров.

    11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбо­ра портфеля.

    12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Ана­лиз квартальный доходности портфеля, управление объек­тами и обеспечение прибыльности. Изменение состава пор­тфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ фи­нансовых показателей, анализ работы управляющей струк­туры.

    13. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости, перечень про­гнозных показателей эффективности инвестиций.

    14. Корректировка портфеля недвижимости. Изменение состава портфеля недвижимости с учетом из­менений рынка недвижимости.

    15. Внутренняя информационная среда. Содержание инфор­мационной базы, состав и характеристика подсистем.

    16. Внешняя информационная среда. Описание и характерис­тика.
    Алгоритм разработки и управления порт­фелем недвижимости

    Алгоритм разработки и управления порт­фелем недвижимости включает три блока.

    Первый блок (1) организация и создание управляющей компании:

    1.1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и уп­равлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

    1.2. Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

    1.3. Регистрация фирмы.

    1.4. Формирование в составе фирмы информационно-анали­тического отдела.

    1.5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

    В состав портфеля недвижимости могут быть включены следующие пакеты:

    • Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

    • Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду

    • Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

    • Покупка гостиниц для бизнеса.

    • Покупка АЭС для бизнеса.

    • Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранс­порта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый биз­нес и т. д.).

    • Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

    • Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

    • Покупка промышленных объектов для организации биз­неса.

    • Приобретение земельных участков и организация стро­ительства коттеджей с последующей их продажей.


    Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости.

    2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

    2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.

    2.3. Определение потоков доходов и построение эпюр по го­дам.

    2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.

    2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка ка­питала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае перехо­дим к этапу 2.6.

    2.6. Оптимизация портфеля — возвращаясь к этапу 2.1, — про­изводим изменение состава и структуры портфеля недвижимости с целью по­вышения доходности портфеля. Если расчетная ставка до­ходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае пе­реходим к этапу 2.7.

    2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

    2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке дол­жны участвовать специалисты в области управления цен­ными бумагами и финансовыми инструментами, юрис­ты, финансовые аналитики.

    Основные направления разработки программы инвести­рования включают:

    2.8.1. Использование собственного капитала.

    2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

    2.8.3. Выпуск ценных бумаг.

    2.8.4. Использование современных финансовых инструмен­тов для кредитования проекта.

    2.8.5. Самофинансирование — разработка программы ис­пользования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

    2.8.6. Ипотечное кредитование.

    2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.

    2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реа­лизации портфеля недвижимости.

    2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уро­вень риска портфеля недвижимости и сравнение со сред­нерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.

    При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

    А. Финансовый риск:

    — изменение капитальных затрат;

    — изменение валютных курсов;

    — инфляция;

    — нарушение договорных обязательств;

    — неисполнение долговых обязательств;

    Б. Операционный риск:

    — выход из строя оборудования;

    — стихийные бедствия;

    моральный износ недвижимости;

    — физический износ недвижимости;

    — изменение инфраструктуры в местоположении объек­тов.

    В. Риск рынка продукции:

    — потеря клиентов;

    — рост конкуренции;

    — снижение спроса на продукцию;

    — предложение более современной продукции и материа­лов, дизайна по более низким ценам.

    Г. Риск факторов производства:

    — рост или снижение цен на объекты портфеля;

    — использование новых технологий в производстве про­дукции;

    — забастовки сотрудников;

    — уход ключевых сотрудников;

    — разрыв контрактов с партнерами.

    Д. Налоговый риск:

    — изменение ставок налогов;

    — введение новых налогов или платежей;

    — изменение тарифов и нормативов.

    Е. Административный риск:

    — изменение в природоохранном законодательстве;

    — прекращение ценовой поддержки;

    — прекращение поддержки импорта;

    — ужесточение требований к качеству, условиям, техно­логиям, материалам;

    — ужесточение требований к безопасности жизнедеятель­ности населения и др.

    Ж. Юридический риск:

    — повышение ответственности за качество товаров, про­дукции и услуг;

    — изменения в торговых отношениях;

    — иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

    — новые требования по оформлению разрешений на при­обретение земельных участков и объектов.

    Многообразие рисков, возможных при управлении порт­фелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рис­ками и доходностью находятся в стадии постоянного совер­шенствования.

    Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.

    2.10. На этапе производится оптимизация портфеля недвижи­мости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструмен­тов финансирования.

    В случае выполнения требований доходности и уровня рис­ка на этапе 2.9. производится разработка мероприятий на такти­ческом уровне.

    Третий (III) блок – Разрабатка элемен­тов управления и корректировка портфелем недвижимости.

    3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению порт­фелем недвижимости.

    3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использовани­ем общей концепции управления.

    3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управ­ления портфеля недвижимости; оптимизация портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организа­ционных мероприятий; изменение менеджмента.

    3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финанси­рования проектов, учет инвестиций, оценку эффективно­сти их использования, реинвестирование.

    3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недви­жимости, спроса и предложения, рекламную деятель­ность, организует реализацию объектов и услуг.

    3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и уп­равления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

    3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрак­тов, документов, иски, судебные разбирательства, арбит­раж.

    3.3. Организация финансирования выполняется с учетом соста­ва и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и ис­пользованием собственного капитала. Финансирование ис­пользуется для строительства и ввода новых объектов, сда­чи в аренду или продажи объектов недвижимости, приоб­ретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования — 3.3.1-3.3.5.

    3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса.

    3.3.2. Организация бизнеса.

    3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости.

    3.3.4. Сдача жилья в аренду.

    3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости.

    3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и ко­эффициентное эффективности.

    3.5. На основании результатов анализа производится коррек­тировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недви­жимости (этап 2.1).
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
    написать администратору сайта