Главная страница
Навигация по странице:

  • Информация о конкурентном спросе и предложении

  • Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

  • Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

  • Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

  • Составление отчета об оценке.

  • 4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

  • Анализ конъюнктуры рынка недвижимости.

  • Необходимая информация.

  • Учебник. Московская финансовопромышленная академия


    НазваниеМосковская финансовопромышленная академия
    АнкорУчебник.doc
    Дата12.02.2018
    Размер0.8 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаУчебник.doc
    ТипРеферат
    #12621
    страница9 из 10
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

    Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

    Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

    Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

    Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

    Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

    Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

    Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

    Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

    Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

    Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

    Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.
    Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

    Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

    • затратный подход;

    • сравнительный подход;

    • доходный подход.

    Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

    Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

    Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

    Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

    Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

    Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

    Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

    Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

    С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

    При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

    Составление отчета об оценке.

    На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

    Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

    Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

    Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

    Действующий в Российской Федерации «Закон об оценочной деятельности» в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

    Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

    В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

    • дата составления и порядковый номер отчета;

    • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

    • юридический адрес оценщика;

    • сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

    • точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

    • реквизиты юридического лица;

    • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

    • перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,

    • принятые при проведении оценки допущения;

    • последовательность определения стоимости и ее итоговая величина;

    • ограничения и пределы применения полученного результата;

    • дата определения стоимости объекта оценки;

    • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

    Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
    4.4. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

    Для определения объема требующейся информации необходимо:

    1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

    2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

    3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

    Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

    В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

    Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.3).


    Рис. 4.3. Информация необходимая для оценки
    Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

    Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

    Пример общей информации:

    «Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

    Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

    Пример специальной информации:

    «Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

    Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

    На макроэкономическом уровне исследуются:

    1. Экономические показатели:

    • темпы экономического роста;

    • уровень инфляции;

    • индекс деловой активности;

    • инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

    • изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

    • уровень доходов населения и другие факторы.

    2. Политические и социальные факторы:

    • стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

    • доверие правительству;

    • приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

    Основные источники внешней информации:

    1. Программы Правительства и прогнозы.

    2. Данные государственных организаций.

    3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

    4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

    5. Электронные информационно-поисковые системы.

    6. Периодическая экономическая печать.

    Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

    Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

    1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

    2. Динамика коэффициента загрузки;

    3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

    4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

    • состояние и перспективы развития сегмента рынка;

    • цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

    • уровень эксплуатационных затрат;

    • среднерыночный уровень занятости недвижимости;

    • уровень возможных прочих доходов;

    • налоговое окружение.

    5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

    • укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

    • сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

    • индексы цен в строительстве;

    • удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

    • стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

    • прочая информация.

    Основные источники информации.

    1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

    2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).

    3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

    4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

    Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

    Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

    С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

    В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

    В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

    Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработанный компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

    Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10
    написать администратору сайта